INVESTISSEMENT LOCATIF DANS L’ANCIEN : Pourquoi et comment ?
Plus accessible financièrement que le neuf, avec une offre abondante, l’investissement dans l’immobilier ancien comporte de grandes possibilités mais parfois aussi des revers pour les néophytes. Nous allons tenter de décrypter les avantages et les inconvénients d’un tel placement.
La première étape d’un investissement est déjà de bien connaître l’objectif auquel il doit répondre. Est-ce pour compléter des revenus ? Préparer sa retraite ? Transmettre une valeur à ses enfants ? Selon l’objectif de court ou de long terme, il faudra calibrer le montant de l’investissement, sa situation géographique, son mode fiscal et la durée du prêt.
Il est généralement plus facile d’optimiser la rentabilité d’un investissement dans l’ancien que dans le neuf. En effet, investir dans un logement ancien signifie que le logement pourra se trouver en centre-ville, là où les prix de loyers sont les plus élevés.Cerner la totalité des devoirs et obligations du propriétaire vis-à-vis de ses locataires constitue un préalable.
Aujourd’hui, trop de propriétaires louent des biens en mauvais état. Or, un bien mal entretenu est un bien qui perd en valeur. En termes de rentabilité, il est intéressant d’acheter un bien ancien et y faire des travaux de modernisation pour le louer. En appliquant cette stratégie, les dépenses d’entretien courant seront naturellement moins couteuses et votre bien gardera au minimum sa valeur dans le temps. Lors de l’achat du bien, il vous faudra donc prendre un crédit qui couvre les frais d’achat du bien et les frais de travaux de rénovation.
Bien que l’immobilier neuf présente certains avantages fiscaux, le système de déficit foncier des travaux offre une meilleure rentabilité en payant moins d’impôts. En effet, les dépenses liées à la réfection du logement (hors agrandissement) pourront être déduites.
Pour cela il est important d’opter pour le régime réel et la déduction est calculée selon les factures de vos artisans ou des sociétés chez qui vous achetez vos matériaux si vous réalisez vous-mêmes les travaux.De votre budget global dépendra aussi la situation géographique du bien à acheter : tout le monde n’a pas les moyens d’acheter un studio en plein Paris pour le louer !
Mais même en Ile-de-France, il reste de très bonnes affaires à faire dans des villes où l’immobilier ne cesse de prendre de la valeur. Si vous souhaitez investir en province, acheter une petite maison peut vous permettre de louer facilement, car les familles apprécient ce mode d’habitat. En choisissant bien la typologie de locataire (étudiant, couples, familles…), vous obtiendrez davantage de garanties sur la solvabilité de vos locataires.
Par exemple, les étudiants ont souvent de solides garants ou encore une famille bénéficie de revenus stables tout comme les retraités. En général, plus le logement est grand et moins la rentabilité est importante.
Aussi, si vous craignez de mettre vos capacités financières dans un seul bien, optez pour une ville étudiante et préférez l’achat de deux studios. Actuellement, les colocations ont également le vent en poupe et les propriétaires n’hésitent pas à louer leur logement à plusieurs locataires distincts.
Opter pour la location en meublé
Un meublé vous permet de louer plus cher et de bénéficier d’un régime fis-cal avantageux. En effet, leur régime de taxation des recettes locatives pré-voit un abattement de 50% jusqu’à 70 000 euros de loyers annuels.
Le bail du logement locatif autorise le propriétaire à louer son logement pour une durée réduite, allant de 1 à 10 mois : un mode de location idéal lorsque le bien se situe dans une zone touristique car il permet de louer à des étudiants l’année et à des touristes en été.
Cependant, la location touristique peut disposer d’une règlementation spécifique en fonction de l’agglomération où se situe le bien : renseignez-vous avant de vous lancer !
Se prémunir contre les loyers impayés
La meilleure manière de se prémunir contre les risques locatifs est de souscrire à une garantie Visale. Vous sécurisez ainsi et gratuitement vos revenus locatifs et vous vous prémunissez des impayés de loyer.
En effet, l’organisme Action Logement a lancé la garantie Visale depuis plus de 5 ans. Mieux, vous protégez également votre logement contre d’éventuelles dégradations immobilières. Cette garantie fournit aux propriétaires (bailleurs privés, particuliers, professionnels, actionnaires de SCI familiales) une protection encore plus efficace qu’une GLI ou une assurance loyers impayés et ce durant toute la durée du contrat de location.
Visale a déjà convaincu de très nombreux bailleurs avec plus de 450 000 contrats signés avec leurs locataires, pour un taux de satisfaction de 95% ! Elle offre ainsi jusqu’à 36 mois de couverture de loyers impayés, avec une indemnisation qui démarre dans les 15 jours suivant la déclaration d’impayés et ce, sans franchise ni carence.
En cas de dégradation, vous êtes couverts jusqu’à 2 mois de loyers et charges.Côté social, en choisissant la garantie Visale vous permettez de soutenir l’insertion professionnelle et le marché de l’emploi en faisant confiance à des étudiants, des jeunes actifs, des salariés en CDD, en intérim, en mobilité, récemment embauchés ou à revenus modestes.
Un achat à crédit
Acheter à crédit vous permet souvent de dégager une petite rentabilité assez rapidement. Et si, comme on vous l’a conseillé, vous avez acheté le bien sous le régime réel pour déclarer vos recettes locatives, vous pourrez déduire chaque année de vos loyers les intérêts payés et les cotisations d’assurance décès.
Se faire aider par des professionnels
La recherche d’un bien et son optimisation en termes de surface pour valoriser le bien ; le suivi de l’achat avec un notaire ; la recherche du financement auprès d’un organisme bancaire ; la mise en place d’une équipe compétente pour engager les travaux et effectuer leur suivi, puis la mise en place d’un locataire et l’installation de celui-ci : autant de tâches chronophages qui demandent certaines compétences.
Ainsi, faire appel à des professionnels vous permet de sécuriser votre investissement et de gagner du temps. Vous pouvez soit scinder chaque tâche et dépêcher un professionnel pour chacune de celles-ci, soit faire appel à IMMVEO, une start-up experte en investissement locatif qui saura prendre en charge et vous accompagner durant la totalité de votre projet.
Vous pouvez même aller jusqu’à dé-léguer les tâches liées à la gestion du bien. IMMVEO se chargera des contacts avec le locataire (paiement des loyers, envoi des quittances…) et, en cas de travaux à prévoir, mandatera les entrepreneurs adéquats. Aussi, les contraintes juridiques et fiscales peuvent vous être épargnées. Attention toutefois aux questions annexes et frais de gestion qui peuvent venir amputer votre rentabilité.
Un contrat clair doit vous être proposé.Voici 4 raisons de faire aboutir vos projets d’investissement locatif avec l’expert IMMVEO.
• IMMVEO intègre et réalise toutes les étapes de l’investissement locatif en de-venant l’interlocuteur unique de l’investisseur
• IMMVEO propose une solution innovante permettant d’optimiser l’ensemble des étapes du projet d’investissement grâce notamment à l’utilisation d’algorithmes
• IMMVEO développe des outils digitaux performants pour apporter une efficacité supplémentaire sur le marché de l’investissement locatif
• IMMVEO repense l’expérience investisseur en apportant la transparence et la fluidité dans le processus d’investissement.
IMMVEO, Rendre accessible l’investissement locatif
Les français ont toujours préféré investir dans la ‘pierre’ que dans des investissements ‘papier’. IMMVEO a développé une solution clé en main optimisée pour apporter la possibilité d’un investissement locatif au plus grand nombre : faites-en profiter les salariés de votre entreprise !
Le constat fait par les fondateurs d’IMMVEO est simple : l’investissement immobilier semble simple sur le plan théorique mais le pas à franchir pour rendre un projet concret est beaucoup plus complexe.
Or, l’investissement immobilier reste l’un des plus sûrs et représente une bonne alternative comme moyen d’épargne pour des salariés. «Beaucoup de personnes seraient intéressées mais manquent de temps et de connaissances dans le domaine pour matérialiser leur projet.
Nous leur proposons un accompagnement de proximité pour réaliser des investissements locatifs sur-mesure dans l’ancien et adaptés aux ambitions de chacun» explique Jean-Baptiste Demay, co-fondateur de la start-up. Notre but est « de concrétiser les potentiels d’investissement de chaque salarié ». Contrairement aux conseillers en gestion de patrimoine traditionnels, IMMVEO mise sur des biens déjà existants qui sont rénovés et modernisés par leurs soins avant d’être loués.
« Nous accompagnons nos clients de la stratégie d’investissement à la mise en location du bien en passant par la recherche, le financement, la rénovation et à son optimisation en termes d’aménagement grâce à nos équipes techniques ».
Immveo se démarque dans son approche en proposant à ses investisseurs un chef de projets dédié qui sera leur interlocuteur unique pour tous les aspects du projet. Cette organisation permet d’améliorer l’efficacité et la réalisation des projets et ainsi faire gagner du temps aux investisseurs.
Une start-up innovante
IMMVEO a développé un système d’algorithmes qui lui permet de simuler avec justesse la performance des projets proposés en intégrant des paramètres d’investissement pertinents comme les travaux d’entretien dans le temps, le taux de vacance locative estimée, ou encore l’évolution de la fiscalité liée à l’investissement.
L’investisseur pourra désormais réaliser un projet d’investissement locatif clé en main depuis son canapé et ainsi bénéficier des meilleures opportunités d’investissement tout en ayant une transparence totale sur l’avancée de son projet. Les frais liés à la prestation d’IMMVEO peuvent être intégrés dans le prêt immobilier ; ils dépendent directement de la rentabilité réelle obtenue par le client lors de la mise en location.
C’est une première dans le monde de l’investissement locatif.La jeune société a intégré le programme Innov’Up (BPI) pour développer la partie technologique et a pu le développer en partenariat avec la région Ile-de-France. De plus, elle fait partie de l’écosystème renommé des start-up de l’ouest parisien (Le POLD).
A ses début, IMMVEO a été accompagné par le réseau XMP (groupe-ment des écoles Polytechniques, Mines de Paris et Ponts et Chaussées) et par le réseau Alumni des Arts & Métiers.Créée il y a un an et demi, c’est déjà une trentaine de projets signés et autant de clients qui ont pu expérimenter le professionnalisme d’IMMVEO déjà bien structurée puisqu’elle comporte 8 collaborateurs et de nouveaux collaborateurs devraient rejoindre les équipes en 2022.
Les co-fondateurs cumulent à eux seul 20 ans d‘expérience dans l’investissement locatif.La technologie IMMVEO simplifie les démarches essentielles du salarié qui investit dans l’immobilier locatif et rend ainsi accessible cet investissement au plus grand nombre. IMMVEO s’adresse aux jeunes et moins jeunes actifs.
Toujours dans une démarche de pro-poser les solutions d’investissement locatif de demain, IMMVEO finalise le développement de sa plateforme d’investissement locatif collaboratif qui va proposer une expérience investisseur plus simple, plus transparente et plus accessible. La plateforme devrait voir le jour courant du deuxième trimestre 2022.Un service de haute qualité, à distanceA partir d’un premier rendez-vous en visio-conférence, le chef de projet appréhende les attentes du salarié ; un type de projet optimisé d’investissement locatif lui est alors proposé.
Il pourra suivre l’évolution de son projet de son canapé grâce à son interface dédiée. Aujourd’hui IMMVEO attribue une place importante à la culture du terrain et travaille dans 13 villes telles que Lille, Amiens, Le Havre, Rouen, Paris, Ile-de-France, Caen, Rennes, Le Mans, Orléans ou encore Poitiers, Bordeaux, Lyon et Marseille. En 2022 de nouvelles villes à potentiel seront couvertes par ses services comme Nancy, Dijon ou encore Besançon et plusieurs villes du sud de la France.
« Nous faisons en sorte que l’investissement locatif soit bien réel pour nos investisseurs en nous adaptant à la distance de là où vit l’investisseur afin qu’il s’approprie son projet ».
Des conditions réservées aux CSE
IMMVEO propose aux salariés qui élaborent un projet la gratuité de la création de leur profil investisseur d’une valeur de 170€ et si la personne concrétise son projet, IMMVEO lui offre une remise de 5% sur son projet, soit une valeur d’environ 450€.
Exemples de projets
LE STUDIO DE ROMAIN
Romain souhaitait investir dans une petite surface en vue de se créer un patrimoine. IMMVEO lui a proposé un projet alliant sécurité et rentabilité. Nous avons trouvé et rénové un charmant studio dans l’hypercentre de Rouen proche des universités et grâce à notre architecte d’intérieur, nous l’avons optimisé pour perdre le moins de place possible.
Ville : Rouen
2 pièces de 30m2
Acquisition : 100 000€
Travaux 10 000€
Mobilier : 1 500€
Rendement brut : 5,7%
Cash-flow brut : + 129€/mois
Trouvé Acheté Rénové Loué par IMMVEO
LA COLOCATION DE PIERRE
Pierre souhaitait un investissement avec une performance dynamique. Nous lui avons proposé de faire une colocation au Havre. L’enjeu a été de trouver un bien à transformer en colocation. Nous avons trouvé un appartement dans le quartier des Universités que nous avons repensé pour le transformer en 3 chambres. Ainsi, grâce à l’optimisation Immveo, Pierre profite d’un investissement dynamique.
Ville : Le Havre
4 pièces de 66m2
Acquisition 89 000€
Travaux : 35 000€
Mobilier : 3 100€
Rendement brut : 10,6%
Cash-flow brut : + 610€/mois
Trouvé Acheté Rénové Loué par IMMVEO
LE MEUBLÉ DE CÔME
Côme so
uhaitait investir dans une zone à potentiel mais à 1 heure maximum de chez lui. Habitant à Paris. Nous lui avons proposé un projet dans la ville du Mans qu’il peut mettre en colocation ou en location touristique pour booster ses performances. Côme a choisi de booster sa performance et IMMVEO a réalisé toutes les démarches pour y arriver.
Ville : Le Mans
3 pièces de 68m2
Acquisition 108 000€
Travaux : 44 000€
Mobilier : 5 500€
Rendement brut : 7,9%
Cash-flow brut : + 410€/mois
Trouvé Acheté Rénové Loué par IMMVEO
LA LOCATION TOURISTIQUE DE CHLOE
Chl
oe, souhaitait un investissement dynamique proche de Paris. Nous lui avons proposé un projet de location courte durée répondant à des critères de localisation mais aussi de performance. Immveo s’est occupé de l’ensemble des démarches et en particulier pour la partie location courte durée.
Ville : Banlieue Ouest Paris
1 pièce de 17m2
Acquisition 81 000€
Travaux : 11 000€
Mobilier : 1 200€
Rendement brut : 8,0%
Cash-flow brut : + 254€/mois
Trouvé Acheté Rénové Loué par IMMVEO
LA COLOCATION DE LAURE
Laure avait pour ambition d’acheter une grande surface pour la mettre en location dans la région Bretagne. En fonction de son budget et de l’apport qu’elle souhaitait mettre, IMMVEO lui a proposé un projet de colocation dans la ville de Rennes afin de booster la performance de son projet. Nous lui avons donc réalisé une colocation tout confort.
Ville : Rennes
4 pièces de 65m2
Acquisition 111 000€
Travaux : 28 000€
Mobilier : 4 500€
Rendement brut : 9,4%
Cash-flow brut : + 549€/mois
Trouvé Acheté Rénové Loué par IMMVEO
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